Audyt przed końcem gwarancji to sposób na uniknięcie kosztownych niespodzianek
Jeśli masz budynek na gwarancji, zajmij się tą kwestią, zanim będzie za późno. Dlaczego audyt przed końcem gwarancji jest kluczowy? Co sprawdzamy podczas audytu? Jakie są realne korzyści finansowe?
Poznaj przykład z praktyki, kiedy zaoszczędzono kilkanaście tysięcy złotych
Dlaczego audyt przed końcem gwarancji jest kluczowy?
Wyobraźmy sobie taką sytuację: gwarancja na instalacje w budynku właśnie się kończy. Wszystko działa poprawnie, więc wydaje się, że nie ma powodów do obaw. Kilka miesięcy później następuje awaria wentylatora, a koszt naprawy wynosi kilkanaście tysięcy złotych. Czy można było tego uniknąć? Tak, dzięki audytowi przed końcem gwarancji.
Przykład z praktyki:
„W jednym z biurowców audyt wykrył drgania wentylatora. Reklamacja została uznana, wymiana elementu kosztowałaby kilkanaście tysięcy złotych – właściciel zapłacił 0 zł.”
Każda bezpłatna naprawa w okresie gwarancji to realna oszczędność. A sprawny budynek to zadowoleni najemcy i większa szansa na przedłużenie umowy.
Dlaczego audyt jest często pomijany?
Audyt przed końcem gwarancji w nieruchomościach komercyjnych wydaje się oczywisty, a w praktyce bardzo często jest zapominany albo pomijany. Dopóki wszystko działa, temat schodzi na dalszy plan. Urządzenia pracują, użytkownicy nie zgłaszają problemów, więc nikt nie czuje presji ani potrzeby, żeby coś sprawdzać. Problem pojawia się dopiero wtedy, gdy gwarancja mija, a kilka miesięcy później zaczynają się pierwsze awarie. Wtedy okazuje się, że coś, co mogło zostać naprawione bezkosztowo, nagle generuje realne wydatki.
Na czym polega audyt przed końcem gwarancji?
W większości budynków komercyjnych okres gwarancji na urządzenia, instalacje oraz elementy wyposażenia wynosi 12 albo 24 miesiące. To jest czas, w którym producent lub wykonawca odpowiada za jakość wykonania i poprawność działania. Audyt przed końcem gwarancji polega na świadomym, dokładnym sprawdzeniu budynku właśnie w tym momencie – zanim odpowiedzialność przejdzie w całości na właściciela. Nie chodzi o formalny przegląd czy odhaczenie check-listy, ale o realną ocenę stanu technicznego i wychwycenie pierwszych symptomów zużycia.
Co sprawdzamy podczas audytu?
Urządzenie nie musi się zepsuć, żeby było problematyczne. W praktyce wiele elementów działa, ale już nie pracuje w sposób prawidłowy. W audycie przed końcem gwarancji skupiamy się na urządzeniach i instalacjach, które mają kluczowe znaczenie dla funkcjonowania budynku, takich jak:
- centrale wentylacyjne,
- agregaty chłodnicze,
- pompy, wentylatory, silniki, falowniki,
- automatyka budynkowa.
Szukamy objawów, które dla osoby bez doświadczenia mogą wydawać się normalne, a w rzeczywistości są zapowiedzią przyszłych awarii:
- drgania łożysk w wentylatorach i silnikach,
- nietypowe dźwięki podczas pracy,
- podwyższony pobór prądu,
- nierówna praca urządzeń,
- wycieki oleju czy przegrzewanie się elementów.
Dlaczego nie wystarczą przeglądy okresowe?
Oczywiście, ktoś może powiedzieć, że mamy przecież przeglądy okresowe, podczas których serwis powinien zauważyć zużycie. Jeżeli serwis urządzeń świadczy firma będąca jednocześnie gwarantem, nie jest tak oczywiste, że wymieni wspomniane łożysko w okresie gwarancji, a nie poczeka do momentu, aż gwarancja minie. Dlatego tak ważny jest niezależny, uczciwy audyt, który jest prowadzony w odpowiednim momencie.
Audyt obejmuje także elementy budynku
Audyt przed końcem gwarancji nie powinien ograniczać się wyłącznie do urządzeń i instalacji. Równie istotne są elementy budynku, które również są objęte gwarancją, a bardzo często nie podlegają regularnym przeglądom. Dobrym przykładem jest stolarka okienna. W większości budynków biurowych, magazynowych czy usługowych duża część okien nie jest regularnie otwierana. Nikt ich nie reguluje, nie sprawdza i nie kontroluje ich pracy. Jednocześnie budynek pracuje, osiada i zmienia się jego geometria. Po roku czy dwóch bardzo często okazuje się, że skrzydła okienne zaczynają ocierać, okna ciężko się domykają albo pogarsza się ich szczelność.
Jeżeli gwarancja na stolarkę jeszcze obowiązuje, audyt jest odpowiednim rozwiązaniem, żeby to sprawdzić. Przejście po całym budynku, otwarcie każdego okna i ocena jego pracy bardzo często kończy się jednym zbiorczym zgłoszeniem gwarancyjnym do wykonawcy. Serwis przyjeżdża, reguluje okucia, poprawia dociski, czasem wymienia drobne elementy. Wszystko w ramach gwarancji, bez kosztów po stronie właściciela. Efektem jest poprawna praca okien, lepsza szczelność i znaczące wydłużenie ich żywotności. Również w tym przypadku elementy wymienione w ramach gwarancji otrzymują często nową gwarancję, co dodatkowo zwiększa bezpieczeństwo eksploatacji.
Przykład z praktyki – realne oszczędności
Dobrym przykładem skutecznego audytu jest sytuacja z jednego z budynków biurowych, w którym audyt został zlecony na kilka miesięcy przed końcem gwarancji. Podczas sprawdzania central wentylacyjnych wykryto zwiększone drgania jednego z wentylatorów oraz podwyższony pobór prądu silnika. Centrala działała poprawnie z punktu widzenia użytkowników, ale objawy jasno wskazywały na zużycie łożysk. Zgłoszenie zostało złożone jeszcze w okresie gwarancji, reklamacja została uznana i doszło do wymiany elementu o dużej wartości.
Gdyby audyt nie został wykonany, kilka miesięcy później mogłoby dojść do awarii, a koszt naprawy, przestoje i potencjalne reklamacje najemców obciążyłyby właściciela lub najemców budynku.
Wpływ audytu na koszty energii i komfort najemców
Warto też podkreślić, że wszystkie działania wykonywane w ramach audytu przed końcem gwarancji mają bezpośredni wpływ na zużycie energii elektrycznej. Poprawa regulacji stolarki okiennej, uszczelek i docisków oznacza mniejsze straty ciepła zimą i mniejsze uciekanie schłodzonego powietrza latem. Instalacje grzewcze i chłodnicze pracują krócej i z mniejszym obciążeniem, co przekłada się na niższe zużycie energii. Podobnie jest w przypadku urządzeń technicznych. Wymiana zużytych łożysk czy innych elementów pracujących zmniejsza straty energii na tarcie, stabilizuje pracę urządzeń i obniża pobór prądu.
Podsumowanie – audyt jako element strategii zarządzania nieruchomością
W dzisiejszych realiach, przy wysokich kosztach energii elektrycznej, taka strategia ma ogromne znaczenie. Co istotne, oszczędności te nie dotyczą wyłącznie właściciela budynku. W obiektach komercyjnych koszty energii są najczęściej refakturowane na najemców. Każda poprawa efektywności energetycznej budynku oznacza dla nich niższe rachunki, większą przewidywalność kosztów i wyższy komfort użytkowania. Najemcy widzą, że budynek jest zadbany, zarządzany w sposób świadomy i długofalowy, co bezpośrednio przekłada się na ich satysfakcję. Zadowolony najemca to większe prawdopodobieństwo przedłużenia umowy najmu i pozostania w budynku na kolejne lata.
Audyt przed końcem gwarancji nie jest więc formalnością ani szukaniem problemów na siłę. To świadome, właścicielskie podejście do zarządzania nieruchomością. Pozwala wykorzystać gwarancję w pełnym zakresie, uniknąć niepotrzebnych kosztów, poprawić efektywność energetyczną budynku i zwiększyć komfort jego użytkowników. Właśnie takie podejście – praktyczne, oparte na doświadczeniu i realnych korzyściach – powinno być standardem w nowoczesnym facility management. Warto także podkreślić, że nie wszystkie usterki są w stanie wykryć użytkownicy obiektu, jak niektórzy uważają. Jednak doświadczony FM jest w stanie wykryć usterkę, zanim wyrządzi krzywdę, a im droższe i bardziej kluczowe urządzenie, tym bardziej boli, gdy gwarancja już minęła.
Zapraszam do kontaktu i rozmowy, jak może wyglądać profesjonalna usługa FM na Twoim obiekcie.
Maciej Kamiński
prezes zarządu For Assets Sp. z o.o.