Przez lata w branży FM dominowało podejście reaktywne, typowe dla modeli bez konserwacji zapobiegawczej czy utrzymania prewencyjnego, czyli naprawiało się elementy instalacji dopiero wtedy, gdy coś się popsuło.
Niektórzy uważają, że to rozsądne, ponieważ nie wydaje się pieniędzy „na zapas”, na coś, co być może się nie zepsuje…
Z doświadczenia specjaliści For Assets, zajmujący się usługami technicznymi/Hard FM, nadzorem technicznym, BMS, HVAC maintenance, instalacjami elektrycznymi i sanitarnymi oraz pełną obsługą FM, wynika, że takie postępowanie generuje jednak wyższe koszty, często wielokrotnie wyższe niż planowe utrzymanie techniczne budynków – wynika z doświadczenia For Assets.
Awarie techniczne rzadko pojawiają się znienacka.
Zanim dojdzie do poważnej usterki instalacji HVAC, elektrycznej, PPOŻ czy automatyki budynkowej BMS, urządzenia zwykle przez długi czas wysyłają sygnały ostrzegawcze – drobne, pozornie nieistotne. Często są ignorowane, bo nie powodują jeszcze wyraźnych skutków, takich jak wzrost kosztów energii (energy management), skargi najemców czy nadmierna eksploatacja elementów instalacji.
To jednak doprowadza do poważnych usterek. I do spadku wizerunku właściciela – wskazują specjaliści For Assets, którzy regularnie prowadzą audyt techniczny, przeglądy okresowe, HVAC maintenance, facility inspections, zarządzanie instalacjami budynkowymi, monitoring systemów technicznych, a także pogotowie techniczne dla wielu obiektów.
Dobrze zaplanowana prewencja to nie wydatek – to fundament utrzymania infrastruktury technicznej.
Zapewnia przewidywalność kosztów, optymalizację pracy instalacji, redukcję awarii i realny wpływ na całkowity koszt posiadania (TCO) w całym cyklu życia budynku – podkreślają specjaliści For Assets.
Przykłady, jakie specjaliści For Assets zastali na przejmowanych obiektach:
-
Wentylacja / HVAC – pozorne oszczędności na filtrach (HVAC maintenance / hard services)
Przeglądy central wentylacyjnych są zaplanowane, ale eksploatacja filtrów często opiera się wyłącznie na harmonogramie, ignorując realne dane z automatyki budynkowej BMS i monitoring systemów technicznych.
Skutki:
- większe zużycie energii (energy management),
- szybsza eksploatacja wentylatorów,
- zanieczyszczenia w kanałach,
- interwencje typu awarie i naprawy,
- konieczność kosztownego czyszczenia instalacji.
To zwiększa koszty operacyjne i obniża efektywność instalacji HVAC.
-
Instalacja klimatyzacji – drobny wyciek, poważny remont
Węże elastyczne klimakonwektorów często ulegają degradacji. W modelu reaktywnym wymienia się tylko zepsuty element.
W modelu konserwacji zapobiegawczej For Assets wykonuje:
- kompleksowe przeglądy urządzeń HVAC,
- kontrolę tac ociekowych i pompek skroplin,
- kontrolę instalacji sanitarnych,
- planowe wymiany zużytych elementów.
Efekt: eliminacja zalania, ryzyka przestojów i niepotrzebnych kosztów.
-
BMS – ignorowane alarmy jako ukryte koszty
Alarmy BMS często są resetowane bez diagnozy.
W praktyce to oznacza:
- rosnące koszty energii,
- spadek efektywności instalacji,
- ukryte awarie systemów HVAC, PPOŻ i elektrycznych,
- utratę funkcji wczesnego ostrzegania systemu.
Regularna analiza danych BMS, audyty, optymalizacja nastaw i integracja automatyki budynkowej to kluczowy element Techniczny Facility Management.
-
Najemcy – problem techniczny jako koszt biznesowy
Brak prewencji w hard FM prowadzi do:
- eskalacji skarg,
- konieczności renegocjacji czynszu,
- rotacji najemców,
- pustostanów,
- kosztów fit-out, przerw w najmie i zachęt finansowych.
Dobrze prowadzone utrzymanie techniczne budynków, w tym przeglądy techniczne, prewencja i szybkie reakcje serwisu, bezpośrednio wpływa na stabilność przychodów właściciela.
Prewencja to kontrola i odpowiedzialność. Reaktywność to jej brak.
W modelu reaktywnym koszty są nieprzewidywalne, a decyzje podejmowane pod presją awarii. W modelu prewencyjnym (preventive maintenance) działania są zaplanowane, budżet przewidywalny, a ryzyko minimalizowane.
Jeśli chcesz sprawdzić, jak wygląda obsługa techniczna Twojego obiektu, For Assets może przeprowadzić audyt techniczny, analizę instalacji HVAC, BMS, PPOŻ, instalacji elektrycznych, sanitarnych oraz pełną ocenę ryzyka – z mierzalnym wpływem na koszty, bezpieczeństwo i satysfakcję najemców.
Maciej Kamiński
Prezes Zarządu